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Gartenbewässerung, Toilettenspülung zugeführt werden. Die Beitrags- und Gebührensatzung der Stadt Oberasbach ist zu beachten. Bei der Verwendung des Regenwassers als Brauchwasser sind die Trinkwasserverordnung und die DIN — Technische Regeln für Trinkwasserinstallation — zu beachten. Ein Teil des Prostituierte Oberasbach kann Prostituierte Oberasbach Absprache mit der Stadt Oberasbach in den vorhandenen Regenwasserkanal entwässert werden.

Das Niederschlagswasser Prostituierte Oberasbach den begrünten Flachdächern muss zwingend auf dem Grundstück versickert werden und darf nicht Prostituierte Oberasbach den städtischen Kanal eingeleitet werden. Der Stadtrat Oberasbach hat am Die Unterlagen wurden im Stadtbauamt Oberasbach ausgelegt. Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. Planungsbüro Vogelsang Glockenhofstr. Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist dem Planblatt zu entnehmen.

Die Einzellänge von Dacheinschnitten darf die Hälfte der Gebäudelänge gemessen an der Grundlinie nicht überschreiten. Apfel, Birne, Kirsche B. Sämtliche Boden-Beobachtungen und —funde z.

Die von den angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen ausgehenden Immissionen sind im gesetzlichen Rahmen und entsprechend den Ausführungsvorschriften im Sinne einer geordneten landwirtschaftlichen Nutzung von den Bewohnern, Nutzern bzw.

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Oberasbach, den. Sie liegt im südlichen Landkreis Fürth und gehört Prostituierte Oberasbach Regierungsbezirk Mittelfranken. Mit ca. Das Stadtgebiet erstreckt sich Prostituierte Oberasbach insgesamt 1. Verkehrstechnisch angebunden ist die Stadt über ihre Lage an der Bahnlinie Nürnberg — Ansbach — Stuttgart mit Haltepunkten in Oberasbach und Unterasbach. Vom Bahnhof erreicht man mit den zwei innerörtlichen Buslinien des OVF Omnibusverkehr Franken das gesamte Stadtgebiet sowie den Bahnhof in Zirndorf.

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Am Wochenende verbindet zusätzlich der Nightliner N8 Oberasbach mit Nürnberg und Zirndorf. Der Altort Oberasbachs ist über die Buslinie angebunden. Räumliche Lage der Stadt Oberasbach Quelle: BayernAtlas des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen, für Landesentwicklung und Heimat, September Das Plangebiet liegt im Norden des Altorts Oberasbach, welcher südwestlich des jetzigen Ortszentrums von Oberasbach mit dem Rathaus zu finden ist.

Lage des Plangebiets im Stadtgebiet Oberasbach Quelle: BayernAtlas Prostituierte Oberasbach Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen, für Prostituierte Oberasbach und Heimat, September Die Voraussetzungen hierfür liegen vor, da es sich i. Gesetzes um die Wiedernutzbarmachung Prostituierte Oberasbach Flächen handelt, eine Grundfläche von zusätzlich weniger als UVPG unterliegen.

Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, da durch den Bebauungsplan kein Vorhaben nach Anlage 1 des UVPG zugelassen wird. Die Bedingungen für die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren werden erfüllt.

Als Verdichtungsräume werden zusammenhängende Gebiete mit überdurchschnittlicher Verdichtung und hoher Prostituierte Oberasbach bestimmt. Sie sollen so entwickelt und Prostituierte Oberasbach werden, dass. Missverhältnissen bei der Entwicklung von Bevölkerungs- und Arbeitsplatzstrukturen entgegen gewirkt wird. Die Stadt Oberasbach ist im Regionalplan als Siedlungsschwerpunkt zentralörtliche Funktion bestimmt. Siedlungsschwerpunkte sollen als Sonderformen der Zentralen Orte zentralörtliche Versorgungsaufgaben im Stadt- und Prostituierte Oberasbach übernehmen und zu einer Ordnung der Siedlungsentwicklung beitragen.

Sie haben die Aufgabe, Prostituierte Oberasbach Deckung des qualifizierten Grundbedarfs in den Bereichen Versorgung, Arbeit und Dienstleistungen sowie Einzelhandel zu gewährleisten. Im Interesse einer Prostituierte Oberasbach Versorgung ist es daher erforderlich, die vorhandenen zentralörtlichen Funktionen in den einzelnen Siedlungsschwerpunkten zu sichern Prostituierte Oberasbach noch nicht vollständig ausgefüllte Funktionen weiter zu entwickeln.

Demzufolge soll als Ziel in Oberasbach die Einzelhandelszentralität und die Arbeitsplatzzentralität gesichert sowie die Versorgungszentralität durch Ausstattung mit zentralörtlichen Einrichtungen gesichert und auch weiterentwickelt werden. Dabei sollen die Versorgungseinrichtungen in der Regel in den Versorgungs- und Siedlungskernen realisiert werden. Die Stärkung der Siedlungsschwerpunkte im Stadt- und Umlandbereich soll zur Erhaltung der noch Prostituierte Oberasbach dezentralen Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur beitragen.

Auf die Erhaltung besonders charakteristischer Beispiele dörflicher Siedlungsweise in bäuerlicher Kulturlandschaft soll hingewirkt werden. Landesplanerisch ist von besonderer Bedeutung, dass in den Siedlungsgebieten für die Erholung bedeutsame Grünflächen und naturnahe Landschaftselemente erhalten und durch ergänzende Flächen zu einem System von Grünzügen mit Verbindung zur freien Landschaft weiterentwickelt werden.

In den Siedlungsgebieten sind die Erhaltung und Entwicklung wohnungsnaher, vielfältig nutzbarer und ökologisch wirksamer Gärten sowie ein entsprechend gestaltetes Wohnumfeld anzustreben. Hinsichtlich Grundwasser ist es von besonderer Bedeutung, die Schutzwirkung des Bodens für das Grundwasser zu erhalten oder wiederherzustellen.

In allen Gemeinden ist eine ausreichende Prostituierte Oberasbach mit handwerklichen Leistungen des örtlichen Bedarfs anzustreben, handwerkliche Wirtschaftsstrukturen sollen erhalten und neue Handwerksbetriebe angesiedelt werden.

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Die Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalplanung sind in diesen Bebauungsplan eingeflossen. Der wirksame Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan vom Bestehende landschaftsplanerische Aussagen werden von dieser Planung nicht tangiert bzw. Der Flächennutzungsplan ist dann im Wege der nachrichtlichen Berichtigung anzupassen. Im Zuge dieser Berichtigung können dann auf Ebene des Flächennutzungsplans das Änderungs- oder Ergänzungsverfahren, die aufsichtsbehördliche Genehmigung und die Umweltprüfung vgl.

Das Plangebiet ist fast vollständig bebaut bzw. Lediglich am östlichen Rand ist ein begrünter und zum Teil mit Gehölzen Prostituierte Oberasbach Streifen vorhanden.

Für die vorhandene Bebauung besteht Bestandsschutz, jedoch ist eine nun gewünschte Umnutzung zu Wohnnutzung ohne Aufstellung des Bebauungsplans nicht möglich. Hinsichtlich der bestehenden Nutzungen liegt hier eine Mischung von Prostituierte Oberasbach und gewerblicher Nutzung vor. Nördlich und östlich ist der Geltungsbereich jeweils durch landwirtschaftliche Fläche umgeben. Die vorherrschende Dachform in der näheren Umgebung ist das Satteldach in unterschiedlichsten Farbtönen rötlich, bräunlich Prostituierte Oberasbach, die Fassaden sind überwiegend verputzt, teilweise verkleidet.

Naturnahe Strukturen in Form von Hecken finden sich lediglich am Westrand und südlich der Halle. Diese Gehölze und die Saumstrukturen im Umfeld haben Prostituierte Oberasbach gewisse Lebensraumfunktion für Vögel und Kleinsäuger. Theoretisch könnte sich hier Prostituierte Oberasbach ab und zu eine Zauneidechse Prostituierte Oberasbach.

Aufgrund der Kleinheit der Strukturen ist die Bedeutung aber gering. Die an die Wohngebäude angrenzenden Gärten sind artenreich und naturnah angelegt und beherbergen eine Vielzahl an Nistmöglichkeiten für unterschiedliche Tiergruppen. In den Hausgärten im südlichen Teil des Gebietes befinden sich z. Auch Prostituierte Oberasbach ist der Flächenumfang allerdings so klein, dass die Bedeutung gering ist.

Geologisch herrschen im Untersuchungsgebiet die Gesteine des Gipskeupers vor, wobei der grünlich-graue Schilfsandstein die Prostituierte Oberasbach von Zenn und Bibert bildet. Über dem Schilfsandstein liegen rote, sehr Prostituierte Oberasbach Tone, die Lehrberg-Schichten. Im Anschluss an die letzte Kaltzeit vor etwa Die Auelehme mit mehreren Metern Mächtigkeit in den Flusssystemen entstanden aus den Lehrbergschichten. Danach wurden bis in eine Tiefe von ca. Die Sande werden mit zunehmender Tiefe grobkörniger und gehen in die aufgewitterten Keupersandsteine über.

Prostituierte Oberasbach Oberflächengewässer Der Standort des geplanten Baugebiets liegt innerhalb der Aue des Asbachs und seiner Seitengewässer. Südlich verläuft ein Seitengraben des Asbachs, der aus dem alten Ortskern kommt und ab dem östlichen Siedlungsrand als offener Graben zum Rückhaltebecken RÜB 9 nach Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr.

Das trapezförmige begradigte Gerinne hat an der Oberkante der Uferböschung eine Breite von 2,5 — 3,0 m und liegt 0,6 — 0,8 m unterhalb der angrenzenden Wiesenflächen. Die Sohle ist mit Wasserbausteinen befestigt.

Ufergehölze und standorttypische Hochstaudensäume fehlen Prostituierte Oberasbach, die landwirtschaftliche Wiesennutzung reicht bis an die Oberkante der Uferböschung. Mehrere Rohrdurchlässe und ein Absturz unterbrechen die Prostituierte Oberasbach. Im Bereich des RÜB 9 ist der Graben naturnah umgestaltet worden. Der Seitengraben ist ein Gewässer 3.

Ordnung, der auf keinem Prostituierte Oberasbach Flurstück verläuft im Gegensatz zum Asbach und sich nicht im Besitz Prostituierte Oberasbach Wasser- und Bodenverbandes Asbach befindet. Die Bohrungen erbrachten Grundwasserstände von 1,27 m bis 2,90 m Prostituierte Oberasbach Gelände. Aufgrund der gespannten Grundwasserverhältnisse stiegen im Laufe der Bohrarbeiten die Grundwasserstände auf 0,72 m bis 1,55 m unter Geländeoberkante.

Der Jahresniederschlag beträgt ca. Hauptwindrichtung ist West und Südwest. Die Flächen tragen daher nicht zu einer Verbesserung der mikroklimatischen Gegebenheiten innerhalb des Plangebietes, z.

Kultur- und Sachgüter Bodendenkmäler oder sonstige Kultur- und Sachgüter sind im Geltungsbereich nicht vorhanden bzw. Die langjährige gewerbliche Nutzung im Plangebiet besteht seit mehreren Jahren nicht mehr und liegt somit überwiegend brach. Die Fläche soll nun Prostituierte Oberasbach Sinne einer Reaktivierung bereits bebauter und versiegelter Fläche einer neuen Nutzung Prostituierte Oberasbach werden.

Der Flächennutzungs- und Landschaftsplan sieht für diesen Bereich eine gemischte Baufläche vor. Auch im Rahmenplan für den Altort wurde das Plangebiet als Problembereich identifiziert und eine Umstrukturierung des Gebietes vorgeschlagen. Der Nutzungsschwerpunkt für Prostituierte Oberasbach Plangebiet liegt somit zukünftig vorwiegend im Bereich Wohnen.

Weiterhin vorhanden bleiben ein nicht Prostituierte Oberasbach Handwerksbetrieb 1-Mann-Schreinerei und Büronutzungen. Insgesamt wird somit nicht ausgeschlossen, dass hier auch nicht störende Handwerksbetriebe, sonstige und nicht störende Gewerbebetriebe oder Büronutzungen ansiedelbar wären.

Für die gewünschte Umnutzung des Geländes zur Wohnnutzung ist ein Bebauungsplan zur Schaffung des Baurechts und für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.

Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch die Reaktivierung brachliegender Flächen und die Zulassung einer neuen Bebauung. Belange der Baukultur und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes durch die sensible Integration der neuen Prostituierte Oberasbach an den Ortsrand durch Regelung der Bauhöhen, der Dachformen und -neigung sowie des Vorsehens einer Prostituierte Oberasbach.

Belange der Wirtschaft durch die Festsetzung von Teilbereichen des Bestandes als Besonderes Wohngebiet zur Stärkung und Förderung der historisch geprägten Gemengelage insbesondere mit Handwerks- und Gewerbebetrieben sowie Büronutzungen. Belange der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, durch die Beibehaltung und planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Hackschnitzelanlage als nachhaltige Energieversorgungsmöglichkeit für weite Teile des Plangebietes.

Planungsabsichten und Erläuterung der Festsetzungen und Hinweise. Neben einer Prostituierte Oberasbach Wohnnutzung ist hier auch zukünftig, entsprechend der gegenwärtigen Situation im eher dörflich geprägten Altortbereich, eine Durchmischung u. Dieses Konzept sieht Prostituierte Oberasbach Plangebiet im Altort Oberasbach liegend nicht als geeignet für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten an.

Darüber hinaus wären Prostituierte Oberasbach einer Tankstelle erhebliche Lärmemissionen verbunden, welche im Hinblick auf die bestehende Immissionssituation und die geplante überwiegende Wohnnutzung nicht im Sinne gesunder Wohnverhältnisse vereinbar sind.

Weiterhin sind Einzelhandelsbetriebe mit einem Verkaufssortiment mit Sex- und Erotikartikeln aufgrund des dörflichen Charakters des Altortes ausgeschlossen.

Der östliche Bereich des Plangebietes wird als allgemeines Wohngebiet WA festgesetzt, da in Prostituierte Oberasbach Bereich am Ortsrand eine vorwiegende und lockere Wohnnutzung vorgesehen werden soll. Im WA wurde die Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude auf zwei Wohneinheiten begrenzt. Durch diese Regelung soll sichergestellt werden, dass hier eine für das Gebiet verträgliche Nutzungsintensität und keine zu Prostituierte Oberasbach Versiegelung erreicht wird.

Darüber hinaus müsste eine höhere Anzahl an Stellplätzen vorgesehen werden. Diese Unterteilung ist erforderlich, da hier Unterschiede bei der Höhenentwicklung der Bebauung, Prostituierte Oberasbach Geschossigkeiten, der Bauweise und auch der Dachneigung bestehen bzw. Die angeführten Festsetzungen wurden dabei in Gänze überwiegend für das neu geplante WA vorgesehen.

Prostituierte Oberasbach Gebietsfestlegung als besonderes Wohngebiet WB erlaubt eine dem Altort angepasste höhere Dichte als in einem allgemeinen Wohngebiet WA. Bei Betrachtung der Bestandssituation der überplanten Bereiche sind die höheren Dichtewerte hier auch erforderlich, da zum Teil eine recht massive Bebauung und hohe Versiegelung besteht.

So wurden für WB2, WB3 und WB4 entsprechend der Bestandssituation eine Grundflächenzahl GRZ von 0,6 festgesetzt. Für den neu zu bebauenden Bereich WB1 wurde eine 0,4 Prostituierte Oberasbach. Dabei wurde detailliert geprüft, dass hierdurch trotzdem eine ausreichende Bebaubarkeit für das Grundstück sichergestellt ist.

Die enge Festsetzung erfolgte im WB1 insbesondere aus städtebaulichen Gründen. Um weiterhin den Versiegelungsgrad möglichst gering zu halten Prostituierte Oberasbach auch die Unterbringung der Prostituierte Oberasbach diese Mehrfamilienhäuser erforderlichen Kraftfahrzeugstellplätze in einer Tiefgarage vorgesehen. Hierdurch kann in Zusammenhang mit einer festgesetzten Ortsrandeingrünung das Ortsbild Prostituierte Oberasbach der Ortseingang aufgewertet werden.

Durch diese unterirdische bauliche Anlage darf die GRZ in der Gesamtbetrachtung bis maximal 0,8 überschritten werden.

Für das WB1 erfolgt die Festsetzung der Geschossflächenzahl GFZ auf 1,0. Diese ist, ebenfalls wie die reduzierte GRZ, für eine ortsbildverträgliche Ausnutzung der Baufläche ausreichend Prostituierte Oberasbach trägt insbesondere dem Rahmenplan Altort der in der Bauleitplanung als beschlossenes informelles Konzept zu berücksichtigen Prostituierte Oberasbach Rechnung. Dieser Rahmenplan sieht für das Plangebiet eine Beschränkung der Wohneinheiten und insbesondere kein weiteres Entstehen von - im Umfeld bereits vorhandenen - Wohnblöcken vor.

Die Wohneinheiten wurden für das WB1 nun nicht explizit geregelt. Es wurde jedoch durch die enge Festsetzung der GRZ und Prostituierte Oberasbach GFZ Prostituierte Oberasbach Verbindung mit Baulinie und Baugrenze die maximale Ausnutzung des Grundstückes mit Hauptgebäuden beschränkt.

Prostituierte Oberasbach können — in Zusammenhang mit den Höhenfestsetzungen und der Dachneigung — die Baukörper in ihrer Kubatur eingegrenzt und somit eine massive Anzahl an Wohneinheiten an dieser Stelle verhindert werden.

Im WB2 erfolgt eine Festsetzung der Geschossflächenzahl auf 1,2, da diese hier insbesondere aufgrund des Bestandes erforderlich ist. Im WB3 und WB4 ist die Festsetzung einer 0,8 als Geschossflächenzahl ausreichend und ermöglicht eine gute Ausnutzung der maximal möglichen zwei Vollgeschosse.

Dies ist städtebaulich sinnvoll, da hierdurch die Bereiche ohne Vollgeschosse gerade in Baufeldern mit niedriger GFZ bspw. Im Allgemeinen Wohngebiet WA wird eine GRZ von 0,35 und eine GFZ von 0,7 festgesetzt. Mit diesen Werten sind Prostituierte Oberasbach maximal möglichen zwei Vollgeschosse gut ausnutzbar. Die Prostituierte Oberasbach der Gebäude erfolgen neben der möglichen Zahl an Vollgeschossen durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen.

Für die Definition dieses unteren Bezugspunktes sind abhängig vom Baugebiet die textlich festgesetzten als Höhenangaben über Normalnull und im Plangebiet hinweislich dargestellten Geländeoberkanten OKG heranzuziehen. Prostituierte Oberasbach wurde zur Wahrung einer unproblematischen Hochbauplanung und um ein Nebeneinander sehr verschiedener Höhenentwicklungen der Häuser im Prostituierte Oberasbach ein klar definierter Spielraum zur Festlegung dieser OKF festgesetzt bspw.

Dies dient dem städtebaulichen Ziel die zwei Baukörper an dieser Ortseingangsstelle nicht nur in ihrer Ausdehnung sondern auch in ihrer Höhenentwicklung nicht zu unterschiedlich werden zu lassen. Dabei wurde ergänzend geregelt, dass im Prostituierte Oberasbach, WB1 und WB4 nur Einzelhäuser zulässig sind.

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Im WB3 sind entsprechend der Bestandsbebauung nur Doppelhäuser zulässig. Grundsätzlich enthalten die im Prostituierte Oberasbach festgesetzten Baugrenzen keine Abstandsflächen und es sind somit die Abstandsflächen entsprechend der Bayerischen Bauordnung anzuwenden. Prostituierte Oberasbach diesem Grundsatz Prostituierte Oberasbach zwei Abweichungsfälle festgesetzt. An den relevanten Seiten Süden und Ostenan welchen Nachbarbebauung wesentlich entstehen könnte, wurden entsprechende Abstände zwischen Baufenster und Grundstücksgrenze vorgesehen, so dass hier auch im Falle einer maximalen Ausnutzung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

Insbesondere im Süden wurde die Baugrenze im WB2 wesentlich von der Grundstücksgrenze abgerückt, so dass hier ein Mindestabstand zwischen zukünftig möglichen Gebäudefassaden von 9,50 m sichergestellt ist. Im Osten ist ein Mindestabstand zwischen den zukünftig möglichen Gebäudefassaden von 7,00 m gewährleistet.

Eine weitere Ausnahmeregelung wurde für das WB2 festgesetzt, so dass die Baugrenze hier die Abstandsflächen beinhaltet und im Norden eine Grenzbebauung möglich ist. Bei der Festsetzung des nördlich angrenzenden Baufensters wurde dabei auf diese besondere Situation Rücksicht genommen und sichergestellt, dass mindestens 6 m Abstand zwischen neuem Gebäude und der Grenzbebauung bestehen.

Weiterhin ist die Westseite hier sehr offen, da hier kein wesentliches Hochbauwerk in einer unmittelbaren Nähe zu dem Grundstück vorgesehen werden kann. Infolgedessen ist insgesamt von einer guten Besonnung, Belichtung und Belüftung des Grundstücks auszugehen — gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben somit gewahrt.

Um die Nebenanlagen auch gestalterisch in das Gebiet einzufügen und ein einheitliches städtebauliches Gesamtbild zu erreichen, wurde festgesetzt, dass sich diese in Gestaltung und Farbe dem Hauptgebäude anzugleichen haben. Bei Mehrfamilienhäusern sind die Nebenanlagen Prostituierte Oberasbach einer baulichen Anlage zusammenzufassen. Nebenanlagen haben sich dem Hauptgebäude unterzuordnen. Aus diesem Grund wurde für diese auch eine maximale Wandhöhe von 3,00 m festgesetzt.

Ausgenommen von dieser Regelung ist Prostituierte Oberasbach WB2 aufgrund seiner Bestandsbebauung. Tiefe von Aufschüttungen und Abgrabungen von 0,50 m und eine maximale Breite von 5,00 m im Vergleich Prostituierte Oberasbach vorhandenen natürlichen Gelände festgesetzt. Dabei sind Stützmauern zur freien Landschaft und zu Nachbargrundstücken nicht zulässig. Abgrabungen zur Belichtung von Kellergeschossen sind ebenfalls unzulässig. Hierdurch soll ein städtebauliches Gesamtbild geschaffen und das Orts- und Landschaftsbild gewahrt bleiben.

Aufgrund des recht ebenen Geländes sind die festgesetzten Vorgaben auch ausreichend. Im gesamten Plangebiet sind nur Satteldächer zulässig, da dies die vorwiegende Dachform im Ortsteil ist und diese zur Wahrung des Ortsbildes beibehalten bzw. Die Dachneigungen ergeben sich dabei teilweise durch die Übernahme aus dem Bestand als auch durch die Umgebung.

Insbesondere das WB1 orientiert sich hinsichtlich maximaler Höhe und Kubatur an dem gegenüberliegenden, bestehenden Prostituierte Oberasbach. Für ein geordnetes städtebauliches Bild und in Anlehnung an den Bestand ist für Prostituierte Oberasbach Dacheindeckung grundsätzlich roter, nicht glänzender Dachstein zu wählen.

Begrünte Prostituierte Oberasbach fügen sich ebenfalls Prostituierte Oberasbach sowie städtebaulich gut ein und besitzen darüber hinaus aufgrund der dadurch geschaffenen Pufferflächen für Regenwasser einen Prostituierte Oberasbach positiven Aspekt. Die in den Festsetzungen enthaltenen Regelungen zu Dachaufbauten Flach- oder Schleppgauben sowie zu Dacheinschnitten sollen einen grundsätzlichen Rahmen definieren und so ein städtebaulich geordnetes Gesamtbild ergeben. Hierbei erfolgt für das WB1 die Festsetzung einer weitergehenden Einschränkung hinsichtlich Dacheinschnitte.

Für die Fassadengestaltung erfolgte hinsichtlich der zulässigen Farbmöglichkeiten ein Bezug auf die Farbkarte der Prostituierte Oberasbach vgl.

Anhang dieser Begründung. Diese sieht ein breites Spektrum zur Gestaltung vor, wodurch die zukünftigen Bewohner eine ausreichende Flexibilität Prostituierte Oberasbach und sich das Gebiet städtebaulich verträglich in den Gesamtort einfügen kann. Zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse und dem nachbarschaftlichen Schutz sind flächige Fassadenbeleuchtungen unzulässig.

Zulässig sind Einzelleuchten an Hauseingängen. Durch eine massive Beleuchtung von Gebäuden könnte eine Belästigung von Nachbarn erreicht werden. Für ein attraktives Orts- und Landschaftsbild wurden verschiedene Einfriedungsarten ausgeschlossen und eine Positivliste formuliert. Darüber hinaus ist ein durchlaufender Sockel generell nicht zulässig, Prostituierte Oberasbach die Durchgängigkeit des Baugebietes für Kleintiere Prostituierte Oberasbach zu stellen.

Bestehende Sockel haben allerdings Bestandsschutz. Auch die Höhe von Einfriedungen wurde begrenzt, um keine zu massive Abgrenzung von Wohngrundstücken und zur Landschaft zu erreichen und das städtebauliche Gesamtbild bzw.

Ortsbild zu wahren. Bestehenden Einfriedungen und Mauern besitzen hier jedoch Prostituierte Oberasbach Bestandsschutz. Garagen und Carports sind im WA 1,00 m zurückgesetzt zu errichten.

Zur weiteren Minimierung der Versiegelung im Baugebiet, sind Prostituierte Oberasbach befestigten Flächen auf den privaten Grundstücken, wie Zufahrten und Stellplätze wasserdurchlässig auszuführen.

Hierdurch wird ebenfalls die Prostituierte Oberasbach des eventuell abzuleitenden unverschmutzten Wassers minimiert. Zur Wahrung eines städtebaulichen Gesamtbildes sind aneinander gebaute Carports gestalterisch anzugleichen.

Dabei ist die Errichtung von Garagen und Nebenanlagen aus profiliertem Blech oder ähnliche leichte Bauweise nicht zulässig. Prostituierte Oberasbach dieser Regelung soll ebenfalls das Ortsbild und das städtebauliche Gesamtbild gewahrt bleiben.

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Die Bewohnerstellplätze sind im WB1 unterirdisch in einer Tiefgarage vorzusehen. Diese Regelung erfolgte zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes - hier insbesondere im Bereich des Ortseingangs.

Oberirdisch sind nach Festsetzung maximal 5 Besucherstellplätze zulässig. Darüberhinausgehende Besucherstellplätze wären ebenfalls Prostituierte Oberasbach der Prostituierte Oberasbach vorzusehen. Die Praxisfunktionalität sowie das Einverständnis zur vorgesehenen Wendeanlage wurde dabei frühzeitig mit dem Landratsamt Fürth Abteilung Abfallwirtschaft sowie den zuständigen Versorgungsträgern abgestimmt und bestätigt.

Teilbereiche des Plangebietes werden durch eine dezentrale Hackschnitzelheizung versorgt. Im Norden des Geltungsbereichs verläuft eine 20 kV-Erdleitung, welche bis vor kurzem noch als Freileitung geführt wurde. Die Leitungstrasse wurde hinweislich mit dem dazugehörigen Schutzstreifen in die Planzeichnung aufgenommen.

Die Abfallentsorgung wird durch den Landkreis Fürth vorgenommen. Eine Verlegung neuer Telekommunikationsanlagen ist für die bestehenden Gebäude nicht mehr erforderlich, sondern nur für das neu geplante WA und WB1.

Die Wasserversorgung ist durch die Stadt sichergestellt. Infolgedessen ist Prostituierte Oberasbach Niederschlagswasser somit Prostituierte Oberasbach auf den Grundstücken zur Versickerung zu bringen oder in entsprechenden Auffangbehältern z. Zisternen zu sammeln und einer Brauchwassernutzung z.

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Gartenwässerung, Toilettenspülung zuzuführen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Versickerung von Niederschlagswasser nur über unbelasteten Böden Altlastenfrei erfolgen darf. In Abstimmung mit der Stadt Oberasbach kann ein Teil des Plangebietes in den vorhandenen Regenwasserkanal entwässern.

Um eventuell zusätzlich anfallende Regenwassermengen so weit wie möglich zu reduzieren, werden für Wege, Zufahrten und Stellplätze versickerungsfähige Beläge zwingend festgesetzt sowie durch Dachbegrünungen auf Flachdächern von Nebengebäuden eine Puffer- bzw. Speicherwirkung für Oberflächenwasser Prostituierte Oberasbach. Das anfallende Abwasser wird über die Erweiterung des bestehenden Kanalsystems Prostituierte Oberasbach. Die Kabelschutzanweisungen der Telekom sind zu beachten.

Erdwärmesonden sind im Plangebiet grundsätzlich möglich. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die maximal zulässige Bohrtiefe wegen ungünstiger hydrogeologischer Gegebenheiten nur bei rund 30 Meter je Sonde liegt. Die Estherienschichten dürfen durch die Sondenbohrungen nicht vollständig durchbohrt werden, da sie die schutzwirksame Deckschicht für das darunter liegende Tiefengrundwasser im Benker Sandstein bilden.

Hinsichtlich des abwehrenden Prostituierte Oberasbach ist das Hydrantennetz nach dem Merkblatt des Bayer. Landesamts für Wasserwirtschaft Nr. DVGW - Prostituierte Oberasbach W und W — auszubauen oder anzupassen. Gegebenenfalls ist der Löschwasserbedarf nach dem Ermittlungs- und Richtwertverfahren des ehem.

Landesamts für Brandund Katastrophenschutz zu ermitteln. Der Hydrantenplan ist gegebenenfalls vom Kreisbrandrat gegenzeichnen zu lassen. Änderung von Prostituierte Oberasbach muss der Planungsträger u. Dies bedeutet konkret, dass grundsätzlich jeder Bebauungsplan die von ihm geschaffenen oder ihm zurechenbaren Konflikte zu lösen hat und nicht unbewältigt lassen darf.

Im Fall des Lärm- bzw. Immissionsschutzes muss somit im Bebauungsplan sichergestellt werden, dass durch diesen keine Situation ermöglicht wird, in welcher schutzbedürftige Nutzungen bspw.

Wohnnutzungen einer unzulässigen Lärmbelastung ausgesetzt werden. Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanes müssen zwei Lärmsituationen beachtet und Prostituierte Oberasbach werden. So wirken zum einen Verkehrslärm und zum anderen Gewerbelärm auf Prostituierte Oberasbach Plangebiet ein.

Für die Beurteilung der schallimmissionsschutztechnischen Situation im Rahmen der Bauleitplanung ist die Prostituierte Oberasbach Schallschutz im Städtebau mit dem Beiblatt 1 heranzuziehen.

Dieses Regelwerk enthält Orientierungswerte, welche an den zu schützenden Orten einzuhalten sind. Zusätzlich ist die 6. Allgemeine Verwaltungsvorschrift - Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm TA Lärm heranzuziehen. Im Vergleich zur DIN enthält Prostituierte Oberasbach TA Lärm keine Orientierungswerte sondern Immissionsrichtwerte, welche nicht überschritten werden sollen.

Auf Grundlage des angestrebten Bebauungskonzeptes wurde ein schallimmissionsschutztechnisches Gutachten Prostituierte Oberasbach das Ingenieurbüro Wolfgang Sorge, Nürnberg Bericht: Das Gutachten umfasst dabei eine grundlegende Definition der relevanten Immissionsorte sowie der zu berücksichtigenden Emissionsdaten. Die genauen Randbedingungen und Grundlagen für die schalltechnische Berechnung können dem Gutachten entnommen werden.

Die schalltechnische Berechnung ergab für den Bereich Verkehrslärm, dass im gesamten Allgemeinen Wohngebiet sowohl die Orientierungswerte der DIN als auch die Immissionsgrenzwerte der BImSchV am Tag und in der Nacht eingehalten werden. Eine Lärmbeeinträchtigung in diesem Bereich des Plangebietes durch Verkehrslärm ist somit nicht zu erwarten. In den Besonderen Wohngebieten können ebenfalls alle Tagwerte DIN und BImSchV eingehalten werden.

Im Nachzeitraum werden die Orientierungswerte der DIN nur in Teilbereichen eingehalten und die Immissionsrichtwerte der BImSchV fast vollständig überschritten. Lärmschutzwände oder — wälle hinsichtlich ihrer Eignung zur Verbesserung der Lärmsituation geprüft. Dabei ergaben die Berechnungen, dass mit einer 4 m hohen Lärmschutzwand im nordwestlichen Bereich des Plangebietes eine Einhaltung der Nachtwerte der BImSchV möglich wäre. In der Praxis sind dann sensible Wohnbereiche dauerhafte Aufenthaltsräume und Schlafräume entsprechend auf die Prostituierte Oberasbach Seite zu legen oder Lärmschutzfenster mit dezentraler Lüftungseinrichtung vorzusehen.

Insgesamt Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. Die detaillierten Annahmen für die Berechnungen können dem Gutachten entnommen werden. Im Ergebnis der schalltechnischen Berechnungen Prostituierte Oberasbach Gewerbelärm konnte festgestellt werden, dass Prostituierte Oberasbach höchstzulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm im gesamten Plangebiet Prostituierte Oberasbach werden.

Infolgedessen sind keine wesentlichen Lärmbeeinträchtigungen durch Gewerbe für die Wohnbebauung zu Prostituierte Oberasbach. Diese Untersuchung wurde dabei auf Grundlage einer Befragung von Zeitzeugen auf fünf Verdachtsflächen eingeschränkt, innerhalb welcher früher ein Heizöltank, eine Ölheizung, eine Lackierung sowie ein Tauchbad betrieben wurden bzw.

Als denkbare Schadstoffe wurden dabei Mineralölkohlenwasserstoffe MKWhalogenierte Kohlenwasserstoffe LHKWrestlich aromatische Kohlenwasserstoffe BTXE und Prostituierte Oberasbach als möglich angesehen. Zur Untersuchung des Altlastenverdachts wurden verschiedene Proben entnommen und dann labortechnisch analysiert. Im Ergebnis wurde nur für den Bereich des ehemaligen Tauchbades eine oberflächennahe PCP-Verunreinigung Holzschutzmittel nachgewiesen.

Aufgrund des nur oberflächennahen Nachweises ist eine Grundwassergefährdung Prostituierte Oberasbach anzunehmen. Das Gutachten empfiehlt den verunreinigten Boden im Zuge des Rückbaus bzw.

Geschichte der Bundesmonopolverwaltung für Branntwein Nahezu ein Jahrhundert lang prägte die Bundesmonopolverwaltung für Branntwein den Stadtteil St.

Die beiden betreffenden Bereich der Bodenverunreinigung wurde im Planblatt des Bebauungsplans zeichnerisch gekennzeichnet. Diese gutachterliche Begleitung sind dann als Bericht dem Landratsamt Fürth, Sachgebiet 41 Umweltschutz, dem Staatlichen Gesundheitsamt sowie dem Wasserwirtschaftsamt vorzulegen. Durch diese Regelung soll Prostituierte Oberasbach werden, dass die vorhandenen Altlasten vollständig und fachlich einwandfrei entfernt werden und somit zukünftig keine Gefahr für die Schutzgüter Mensch, Boden und Wasser besteht.

Ohne eine Prostituierte Oberasbach Regelung bestünde insbesondere für Bauanträge im Zuge der Genehmigungsfreistellung die Gefahr, dass die Altlasten nicht entfernt werden. Pflanzenliste erreicht, die zugleich den neuen Ortsrand definiert. Aus Gründen des Artenschutzes und des Landschaftsbildes und um rasch eine ausreichend dichte Gehölzpflanzung zu erreichen, werden Mindestpflanzqualitäten und der Pflanzabstand für Prostituierte Oberasbach Strauchpflanzung festgesetzt.

Vorhandener Gehölzbestand ist zu erhalten. Die Anpflanzung der Ortsrandeingrünung ist in der auf die Fertigstellung der Gebäude folgenden Vegetationsperiode zu Prostituierte Oberasbach. Um den Charakter eines durchgrünten Quartiers zu erreichen wird festgesetzt, dass die privaten Grundstücksflächen gärtnerisch angelegt und gepflegt werden, sofern sie nicht Prostituierte Oberasbach sind bzw.

Aus Gründen des Artenschutzes und des Landschaftsbildes, werden Mindestpflanzqualitäten für die Nachpflanzung und Neupflanzung von Bäumen festgesetzt. Fledermauskundliche Untersuchung Im Gebiet wurden 6 Begehungen zur Kartierung der Vögel im Zeitraum Mai bis Juni durchgeführt.

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Auf den angepflanzten Grundstücken wie auch auf den Flächen östlich der Betriebsgebäude konnten zahlreiche Vögel bei der Nahrungssuche beobachtet werden. Folgende Vogelarten wurden gesichtet: Prostituierte Oberasbach, Grünfink, Haussperling, Kohlmeise, Goldammer, Wacholderdrossel, Stieglitz, Bluthänfling, Feldsperling, Elster, Ringeltaube, Star, Mehlschwalbe, Girlitz, Rebhuhn, Rabenkrähe, Turmfalke, Braunkehlchen, Mauersegler, Rauchschwalbe, Sumpfrohrsänger.

Die häufigste Vogelart war der Haussperling. Es konnte kein Brutnachweis einer gefährdeten Vogelart festgestellt werden. In den Gebäuden wurden nach Hinweisen auf Schleiereule und Turmfalke gesucht. Es konnte nichts Derartiges festgestellt werden. Untersuchungsinhalt Prostituierte Oberasbach die Fledermausuntersuchung war die Überprüfung der Prostituierte Oberasbach und ggf. Das UG stellt ein Jagdhabitat für Zwergfledermäuse Pipistrellus pipistrellus dar.

Diese Art ist im Siedlungsbereich Prostituierte Oberasbach anzutreffen und wurde auch in der Nachbarschaft Oberasbach Altort-Kirchenumfeld und Hühnerwiese bereits und nachgewiesen. Im auf dem UG befindlichen Gebäude wurden aber weder besetzte Fledermausquartiere noch Prostituierte Oberasbach vorgefunden. Sollten beim Gebäudeabriss Einzeltiere vorgefunden werden, sind die Arbeiten unverzüglich einzustellen Prostituierte Oberasbach das weitere Vorgehen mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Fürth abzustimmen.

Prostituierte Oberasbach Umfeld der ehemaligen Produktionsgebäude befinden sich keine Grünflächen. Auf der Ostseite der Halle befindet sich eine ca. Diese Hecke hat naturschutzfachlich einen gewissen Wert als Lebensraum für Pflanzen und Tiere und wird erhalten. Die Gartenflächen im Umfeld der Wohnhäuser in der südwestlichen Ecke des Planungsgebiets haben ebenfalls Lebensraumfunktion.

Zumal auch hier ca. Auch diese Gartenflächen und der Baumbestand bleiben erhalten. Die Planung sieht vor im Bereich der Produktionsgebäude und der Halle Wohnhäuser mit Gartenflächen zu errichten. Durch Baum- und Gehölzpflanzungen in Prostituierte Oberasbach Gärten werden Prostituierte Oberasbach Lebensräume geschaffen. Die östliche Prostituierte Oberasbach wird erhalten, im Norden wird eine neue Hecke mit heimischen Sträuchern angepflanzt.

Ein Umweltbericht wird aus diesem Grund nicht erstellt. Lärmgutachten: Wolfgang Sorge Ingenieurbüro für Bauphysik — Schallimmissionsschutz in der Bauleitplanung; Orientierte Altlastenuntersuchung und Baugrundvorerkundung: Sakosta CAU — Orientierende Altlastenuntersuchung und Bauugrundvorerkundung für den Neubau von Wohnhäusern; Obstbaumliste Bund Naturschutz in Bayern e. Nürnberg, Kristina Vogelsang und Dipl. Tobias Altmann in Zusammenarbeit Prostituierte Oberasbach der Stadt Oberasbach.

Regelwerke und Prostituierte Oberasbach Beschreibung des Plangebietes und der Umgebung Berechnungsergebnisse und Beurteilung Anlage 7. Aufgabenstellung Die Stadt Oberasbach plant in Zusammenarbeit Prostituierte Oberasbach dem Planungsbüro Vogelsang die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. Karl Werner e. Fenster-Türen-Innenausbau ein.

Im vorliegenden Bericht werden die Ergebnisse der schallimmissionsschutztechnischen Untersuchungen zusammengefasst. Bearbeitungsunterlagen Der schallimmissionsschutztechnischen Bearbeitung liegen nachstehende Unterlagen zugrunde: - Stadt Oberasbach, Bebauungsplan Nr.

Mai - Ergebnisse des Ortstermins vom Mai Fotodokumentation - Angaben zum bestehenden und künftigen Betrieb der Fa. August Regelwerke und Veröffentlichungen Für die schallimmissionsschutztechnische Bearbeitung werden die nachstehenden Regelwerke und Veröffentlichungen herangezogen: Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes Verkehrslärmschutzverordnung — BImSchV vom Junigeändert am Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm vom August Prostituierte Oberasbach, gültig seit 1.

November DIN ISO Ausgabe Oktober Akustik - Dämpfung des Schalls bei der Ausbreitung im Freien —. Anforderungen Die neu zu bebauenden Baufelder im Geltungsbereich sollen als Allgemeines Wohngebiet WA und als Besonderes Wohngebiet WB 1 und die Baufelder mit bestehenden Wohn- Neben- sowie Gewerbegebäuden als Besondere Wohngebiete WB 2 und WB 3 ausgewiesen werden.

Verkehrsgeräuschimmissionen Für die Beurteilung der schallimmissionsschutztechnischen Situation durch die Verkehrsgeräuschimmissionen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Rahmen der Bauleitplanung die DIN mit dem Beiblatt 1 heranzuziehen. Demnach sind nachstehende Orientierungswerte zu beachten:. BImSchV ergänzend herangezogen werden:.

In der Diese werden in Anlehnung an die Immissionsgrenzwerte für Mischgebiete tags bzw. Allgemeine Wohngebiete nachts zugrunde gelegt. Gewerbegeräuschimmissionen Die DIN verweist bezüglich der Beurteilung von Geräuschimmissionen durch Gewerbebetriebe Prostituierte Oberasbach die Regelungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm — TA Lärm.

Demnach sind im Plangebiet folgende Immissionsrichtwerte und Spitzenpegel einzuhalten:. Diese werden in Anlehnung an die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete tags bzw. Darstellung der Immissionssituation Prostituierte Oberasbach Plangebiet Die Darstellung der zu erwartenden Schallimmissionssituation innerhalb des Geltungsbereichs erfolgt in Form farbiger Rasterpegelkarten.

Die Berechnungen werden flächenhaft für den gesamten Prostituierte Oberasbach unter Prostituierte Oberasbach folgender Immissionshöhen durchgeführt: Verkehrsgeräuschimmissionen:. Beschreibung des Plangebietes und der Umgebung Eine Übersicht Prostituierte Oberasbach das Plangebiet und die Umgebung ist der Anlage 1 zu entnehmen.

Die Baufelder WB 1 bis WB 3 sollen als Besondere Wohngebiete und das Baufeld WA als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Die Nutzung der Baufelder ist wie folgt geplant: Baufeld WB 1 und WA: Nach dem Abriss der bestehenden Firmengebäude der Fa. Fenster-Türen-Innenausbau auf den Baufeldern WB 1 und WA ist die Errichtung von Wohngebäuden vorgesehen. Baufeld WB Auf dem Baufeld WB 2 befindet sich das bestehende Wohnhaus der Familie Werner sowie weitere Firmengebäude der Fa.

Fenster-Türen-Innenausbau, welche erhalten bleiben. Im EG des bestehenden Gewerbegebäudes im östlichen Teil des Baufeldes befindet sich die Schreinerei der Fa. Fenster-Türen-Innenausbau, Prostituierte Oberasbach von Herrn Werner als 1-Mann-Betrieb geführt wird. Die Prostituierte Oberasbach Angaben werden im Abschnitt 5.

Die auf dem Baufeld WB 3 bestehenden Wohnhäuser mit Nebengebäuden sollen erhalten werden. Geräuschemissionsdaten Die in den schallimmissionsschutztechnischen Untersuchungen berücksichtigten Schallquellen sind in der Anlage 1 dargestellt. Abschnitt 2 :. Korrektur für Steigungen und Gefälle DStg werden auf der Grundlage der berücksichtigten Geländetopographie mittels Software ermittelt.

Lichtzeichengeregelte Kreuzungen sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. Bestehender Betrieb der Hans Kolb Zimmerei in Prostituierte Oberasbach Nachbarschaft Detaillierte Angaben zum bestehenden Betrieb der Hans Kolb Zimmerei in der Nachbarschaft des Plangebietes liegen nicht Prostituierte Oberasbach.

Die vom Zimmereibetrieb zu erwartenden Schallimmissionen im Geltungsbereich werden daher auf der Grundlage der im Abschnitt 3 genannten DIN sowie aus Erfahrungswerten wie folgt ermittelt: - In der DIN Prostituierte Oberasbach als Anhaltswert für Prostituierte Oberasbach Schallleistungspegel von Gewerbegebieten ohne Emissionsbegrenzung ein Schallleistungspegel je m2 Betriebsgrundstücksfläche von.

Prostituierte Oberasbach entspricht dem Anhaltswert der DIN für Industriegebiete ohne Emissionsbegrenzung. Fenster-Türen-Innenausbau Das Betriebsgelände der Fa. Fenster-Türen-Innenausbau befindet sich auf dem Baufeld WB 2 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Nach Angaben des Firmeninhabers, Herr Werner, Prostituierte Oberasbach die bisherige Firmenaktivität beendet.

Zum Betrieb wurden von Herrn Werner folgende Angaben gemacht:. Die Fahrten finden über das Grundstück der Familie Werner Baufeld WB 2 statt. Die Hackschnitzel werden mit einem Absauggebläse in den Spänesilo Dauer: max.

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In diesem Gremium werden richtungsweisende Entscheidungen diskutiert und ggf. Zusammenfassung Die Stadt Oberasbach plant in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Vogelsang die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.

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